Der Trend zu den eigenen vier Wänden ist ungebrochen. Ganz gleich, ob es sich dabei um ein Eigenheim, eine Eigentumswohnung, ein Fertighaus oder ein Ausbauhaus handelt, in Deutschland wird der Erwerb von Wohneigentum in den meisten Fällen über eine Bank finanziert. Der Wettbewerb im Bereich der Hausfinanzierung bietet den Bauherren aber die Möglichkeit, die Konditionen von mehreren Anbietern zu vergleichen und sich für eine zinsgünstige Immobilienfinanzierung zu entscheiden. Dies ist auf jeden Fall zu empfehlen, da die Rückzahlung des Darlehens in der Regel 20 oder 30 Jahre dauert und dementsprechend lange die monatlichen Belastungen zu tragen sind.
Schritt für Schritt zur optimalen Immobilienfinanzierung
Zu Beginn der Planung einer Hausfinanzierung steht die Ermittlung des Kapitalbedarfs. Hierbei sind sämtliche Bau- oder Kaufkosten zu summieren. Dazu zählen unter anderem auch die Notargebühren für den Kaufvertrag und die Grundschuldbestellung, die Grunderwerbssteuer und mögliche Erschließungskosten für das Grundstück. Von dieser Summe sind vorhandenes Kapital und eigene handwerkliche Leistungen abzuziehen. Die Differenz ergibt dann den erforderlichen Kapitalbedarf.
Die Frage nach dem Einsatz von Eigenkapital stellt sich bei jeder Finanzierung. Die Antwort darauf muss jeder Kunde selbst finden, da die Antwort von den finanziellen Möglichkeiten abhängig ist. Werden beispielsweise bei einem Kreditbedarf von 150.000 Euro davon 30.000 Euro aus dem eigenen Vermögen eingesetzt, müssen bei der Bank nur noch 120.000 Euro als Kredit aufgenommen zu werden. Bei einem Finanzierungszinssatz von beispielsweise 4,5 Prozent und einer Tilgung von 1 Prozent reduziert sich die Kreditrate dadurch im Monat um 137,50 Euro. Pro Jahr sind das immerhin 1.650 Euro weniger Kreditkosten und in zehn Jahren schon 16.500 Euro.
Der Einsatz von Eigenkapital bei einer Baufinanzierung hat noch einen anderen wichtigen Aspekt. Die Banken können bei einem Kreditbedarf in Höhe von rund 60 Prozent des Verkehrswertes – das ist der bei einem Verkauf erzielbare Immobilien- und Grundstückswert – bessere Konditionen vergeben, da es sich um einen so genannten Realkredit handelt, der den Finanzinstituten eine bessere Sicherheit bietet. Eine Immobilienfinanzierung kann auch ohne Eigenkapital durchgeführt werden, wobei die Bank in diesen Fällen meist einen Zinsaufschlag verlangt.
Grundsätzlich sollte jedoch niemals das komplette Eigenkapital in die Hausfinanzierung eingebunden werden, da auch nach der Fertigstellung der Immobilie noch Geld für den Innenausbau und die Außenanlagen benötigt wird.
Die Prüfung der Bonität
Bei der Entscheidung einer Bank, ob ein Immobilienkredit vergeben werden kann oder nicht, spielt auch die persönliche Bonität des Bauherrn eine wichtige Rolle. Bei Privatpersonen wird diese Bonitätsprüfung anhand einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung durchgeführt. Alle zur Verfügung stehenden Einnahmen aus Lohn, Gehalt, Kapital- und Mieterträgen sowie Sozialleistungen, wie das Kindergeld, werden den regelmäßig wiederkehrenden Ausgaben gegenüber gestellt. Das sind unter anderem die Miete, Energiekosten, Unterhalt usw. Die Kosten für die tägliche Lebenshaltung werden dabei pauschal abgerechnet. Jedes Finanzinstitut hat dabei eigene Sätze entsprechend der Anzahl der Familienmitglieder. Für eine allein stehende Person werden zurzeit zwischen 750 bis 850 Euro an monatlichen Lebenshaltungskosten in Abrechnung gebracht. Der verbleibende Betrag steht dann zur monatlichen Kredit-Tilgung zur Verfügung. Auf dieser Basis und mit den aktuellen Zinsen kann das Finanzinstitut die mögliche Kredithöhe ermitteln, die ausgegeben werden kann.
Bei der Einkommensermittlung werden bei besonders „engen“ Finanzierungen noch weitere Einkommensbestandteile hinzugerechnet, um den verbleibenden Betrag für die Kredit-Tilgung zu erhöhen. Grundsätzlich sollte bei der Einnahmen- und Ausgabenermittlung aber nur nachhaltig zu erzielendes Einkommen eingerechnet werden. Prämienzahlungen oder Einmalzahlungen bleiben meist außen vor, da sie das zur Verfügung stehende Einkommen nicht dauerhaft erhöhen.
Die Entscheidung für den Kredit ist gefallen
Wenn die monatlichen Kreditraten rein rechnerisch gezahlt werden können, steht dem Abschluss des Kreditvertrages nichts mehr im Weg. In der Regel wird der Immobilienkredit als Annuitätendarlehen vereinbart. Die monatliche Kreditrate besteht dann aus dem Zinssatz und dem anfänglichen Tilgungssatz. Bei einem Annuitätendarlehen reduzieren sich mit jeder Ratenzahlung die Zinsen zu Gunsten des Tilgungssatzes, da die Zinsen nur auf den verbleibenden Restkreditbetrag gezahlt werden. Theoretisch sind am Ende der Kreditrückzahlung kaum noch Zinsen zuzahlen, da nur noch getilgt wird.
Eine Alternative zu dieser Rückzahlungsart stellt das endfällige Darlehen dar. Dieses kann beispielsweise durch ein Bauspardarlehen abgelöst werden, sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist und das Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden kann oder durch eine fällig werdende Lebensversicherung oder einen Fondssparvertrag. Für die Zeit bis zur Rückzahlung des Darlehens in einer Summe, sind nur die Kreditzinsen zu zahlen.
Bei einer Immobilienfinanzierung können statt eines Kreditvertrages auch zwei Verträge über Teilsummen abgeschlossen werden. So macht es Sinn, wenn bereits lange vor dem eigentlich Immobilien-Kauf oder -Bau ein Bausparvertrag abgeschlossen, der in einigen Jahren fällig ist, über die Höhe der Bausparsumme, die gleichzeitig die Höhe des Bauspardarlehens ist, einen separaten Vertrag über ein endfälliges Darlehen abzuschließen. Dieser zweite, kleinere Kredit wird dann aus dem Bauspardarlehen zurückgezahlt.
Tipps und Tricks für Bauherrn und Immobilienfinanzierer
Da eine Hausfinanzierung meist sehr komplex ist, sind bei der Suche nach dem maßgeschneiderten Angebot einige weitere Punkte zu beachten. Zum Beispiel die Zinsfestschreibung.
Variable Konditionen sind bei einer Baufinanzierung nur dann sinnvoll, wenn in Kürze ein größerer Geldbetrag erwartet wird, mit dem der Kredit dann teilweise oder komplett getilgt werden kann, oder wenn mit sinkenden Zinsen zu rechnen ist.
Im historischen Bauzinsvergleich der letzten 10 bis 15 Jahren befindet sich Deutschland immer noch in einer Niedrig-Bauzinsphase. Im kurzfristigen Trend haben die Zinsen aber schon wieder leicht angezogen. Es ist daher für Bauherren ratsam, sich die günstigen Zinsen längerfristig zu sichern und mit der Bank eine 15 bis 20-jährige Zinsbindung zu vereinbaren. Dies ermöglicht dem Kreditnehmer auf jeden Fall eine langfristige Kalkulation entsprechend seines Einkommens.
Neben den Kreditzinsen erheben Banken meist auch so genannte Bereitstellungszinsen. Bei einer Hausfinanzierung ist es in der Regel üblich, dass der Kredit nicht in einer Summe ausgezahlt wird, sondern entsprechend des Baufortschritts bzw. in festgelegten Teilbeträgen. Nach der Gewährung von Freimonaten, beispielsweise 6 Monate, fallen dann ab dem 7. Monat auf den noch nicht abgerufenen Kreditbetrag Bereitstellungszinsen an. Diese sind jedoch bei den meisten Banken verhandelbar. Ebenso sollten Immobilienfinanzierer bei Konditionenvergleichen auf den Verzicht der Berechnung eines Entgelts für die Bearbeitung des Kreditantrages achten und im Vertrag Sondertilgungen regeln.
Eine Immobilienfinanzierung sollte auch versicherungstechnisch gut abgesichert sein. So empfiehlt sich für den Haupternährer der Familie der Abschluss einer Risikolebensversicherung, die im Falle des Todes des Versicherungsnehmers eine Geldsumme zahlt, mit der die Familie den Restkredit abbezahlen kann. Risikolebensversicherungen sind deutlich preiswerter als Kapital-Lebensversicherungen.
